‘Individualistische kijk op wonen, volstaat niet om de problemen van vandaag aan te pakken'

Huisvesting is een cruciaal element in ons leven. Van de prehistorie tot nu, onze thuis heeft altijd een bijzondere betekenis gehad. Het is de plaats waar we ons leven delen, waar we samen leven, waar we ons veilig voelen.

Huisvesting is daarom niet alle andere goederen. Het heeft een aanzienlijke invloed op veel aspecten van ons leven. Denk maar aan de invloed op het vermogen van kinderen tot sociale integratie, zoals gedocumenteerd door de Antwerpse vereniging ArmenTeKort. Of de manier waarop de plek waar we wonen onze gezondheid beïnvloedt: wie woont in woningen van lage kwaliteit, heeft meer kans om vroeger te overlijden.

De individualistische impasse

Toch wordt huisvesting bij ons gezien als een normaal goed, iets wat individuen vrij kunnen kopen, verkopen of overdragen. Het lijkt erop dat dit vrije handelssysteem vandaag niet altijd meer geschikt is.

Ten eerste is er sprake van onaangepast gebruik. Veel woningen zijn niet meer afgestemd op de grootte van de gezinnen. Ouderen blijven in te grote huizen wonen nadat de kinderen zijn vertrokken, terwijl eenoudergezinnen en jonge huishoudens zich in kleine ruimtes moeten behelpen. Dertig jaar geleden bestonden huishoudens voor 37% uit alleenstaanden en eenoudergezinnen; vandaag is dat 45% en in 2050 zal dat meer dan 50% zijn. Bovendien leidt thuiswerken en het delen van open ruimtes tot leegstand in veel steden, met meer dan een miljoen m² aan lege kantoren in Brussel (2022, IBSA).

Ten tweede zijn de prijzen onaangepast. Sinds 1998 is de kostprijs van een nieuwe hypotheek voor een gemiddelde woning verdubbeld, van 15% tot meer dan 30% van het beschikbare netto-inkomen. Deze inflatie zorgt voor huisvestingsproblemen en sluit de meest kwetsbare groepen buiten, vooral in Brussel (samenvatting Brussels Studies, Sociale Barometer Vivalis).

Ten derde voldoen veel gebouwen niet aan de milieunormen. In Wallonië zijn 75% van de huizen en 36% van de appartementen energievreters, in Brussel respectievelijk 62% en 32%, en in Vlaanderen 52% en 16% (L'Echo). Om aan de Parijse Akkoorden te voldoen, zou ongeveer 200 miljard euro moeten worden geïnvesteerd om deze woningen tegen 2050 te isoleren (McKinsey). Veel eigenaren hebben echter niet de middelen en het premiesysteem is inefficiënt (Albrecht, J, 2021). Daarnaast verloopt de renovatie per woning te langzaam.

Kortom, individualisme is niet langer voldoende.

Gemeenschappelijk maken

Als de individualistische benadering een doodlopende straatje is, hoe komen we daar dan uit? Een optie zou zijn om via overheidsbeleid de bouw van publieke woningen te stimuleren of de huurprijzen te reguleren. Dit moet zeker overwogen worden. Maar gezien de toestand van de overheidsfinanciën en de risico's van ongewenste neveneffecten, zijn zulke maatregelen niet vanzelfsprekend.

Een gemeenschappelijke benadering zou een alternatief kunnen zijn. Zo'n gemeenschappelijk beleid zou individuele initiatieven aanmoedigen om te voldoen aan collectieve behoeften.

Twee voorbeelden om dit verduidelijken. De bouw is nog steeds grotendeels gericht op privé-eigendom en -gebruik. Er bestaan echter formules die privéruimtes combineren met gedeelde ruimtes, wat de kwaliteit van het sociale leven kan verbeteren, de kosten verlagen en het energieverbruik verminderen. De coöperatie Kalkbreite in Zürich of de wijk La Sécherie in Nantes bewijzen de waarde van deze benadering.

Een tweede voorbeeld van de gemeenschappelijke weg betreft de renovatie. Waar een renovatie per woning, overgelaten aan individuele initiatieven, gedoemd lijkt te mislukken, is het wel mogelijk om de werkzaamheden te coördineren op wijkniveau. Dit biedt schaalvoordelen, wat tijd en geld bespaart.

In beide gevallen kunnen de overheden optreden als facilitators, stimulators en coördinatoren, zonder volledig de rol van de individuele actoren over te nemen. Dit betekent een verandering van perspectief, aangezien de woning als individueel bezit in dienst wordt gesteld van een gemeenschappelijk doel.

Een dergelijke radicale ommezwaai kan worden gerealiseerd door eenvoudige maatregelen: het aanpassen van de criteria voor het verlenen van vergunningen, de betrokkenheid van burgemeesters bij bepaalde projecten, het vergemakkelijken van verhuizingen binnen sociale woningen, het ontwikkelen van systemen van derdebetalers voor huurwaarborg…

Gezien de huidige uitdagingen op het gebied van huisvesting — onaangepast gebruik, prijzen, milieunormen — wordt het duidelijk dat de puur individualistische benadering onvoldoende is. Door een gemeenschappelijke benadering te hanteren, die het midden houdt tussen laissez-faire en machtsovername, zouden we de kwaliteit van leven kunnen verbeteren, en tegelijkertijd aan collectieve behoeften kunnen voldoen.

De woningcrisis zou dan de gelegenheid kunnen zijn om ook een antwoord te vinden op een steeds dringender vraag in onze democratie: hoe willen en kunnen we samenleven?